از کرانهٔ خیال تا ساحل واقعیت
در روزگار پرنوسانی که اقتصاد کشورمان به خود دیده است، امنیت سرمایه برای بسیاری از ایرانیان به کلیدواژهای وجودی تبدیل شده است. در حالی که تورم، بیثباتی بازار ارز و محدودیتهای ناشی از تحریمها، بازارها را با آیندهای مبهم روبرو میکند، خرید ملک در خارج از مرزها برای گروهی از هموطنان، به معنای تلاشی برای بیمهکردن آینده تفسیر میشود. در این یادداشت تطبیقی، به بررسی گذشته و آیندۀ دو مقصد فرود سرمایۀ ایرانی یعنی ترکیه و دبی میپردازیم.
ترکیه در دهۀ گذشته به مقصد نخست سرمایهگذاری ملکی ایرانیان در خارج از مرزها بدل شد. کشوری نزدیک، با شباهتهای فرهنگی و مسیر آسان اقامت؛ اما در همان مسیری که امید به پناهگاه سرمایه بود، واقعیتی شکل گرفت که امروز به آن میتوان نام «تله سرمایه» داد.
پس از بحران ارزی ۱۳۹۷، نرخ برابری لیر و تسهیل قانون اعطای تابعیت در ترکیه (خرید ملک بالای ۲۵۰ هزار دلار در آن زمان)، موجی از سرمایه ایرانی را روانۀ استانبول، آنتالیا و ازمیر کرد. دادههای رسمی Turkish Statistical Institute نشان میدهد که در سال ۲۰۲۲، ایرانیان بیش از ۹ هزار واحد مسکونی در ترکیه خریدند و در صدر فهرست خریداران خارجی قرار گرفتند. تا قبل از سال ۲۰۱۸ ایرانیها ماهانه متوسط کمتر از ۵۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری میکردند اما در فاصله چهار سال بعدی میانگین خرید خانه توسط ایرانیها به حدود هزار واحد در ماه افزایش یافت.
در نگاه نخست، ترکیه تصویری از دسترسی ساده، قیمتهای رقابتی و بازده سریع داشت؛ بازاری زنده با پروژههای انبوهسازی مدرن و وعدۀ اقامت اروپایی. اما این تصویر، بیش از آنکه اقتصادی باشد، عاطفی بود. سرمایهگذاران در پی رؤیای ثبات بودند، نه بازده واقعی؛ چرا که تصور میشد با این روش، اصل سرمایه در برابر تورم و شرایط تورمی اقتصاد در امان نگه داشته میشود و برای گروهی نیز این شرایط، فرصتسازی مهاجرت در آینده بود.
از رؤیای ثبات تا بیاعتمادی ساختاری
در شش سال اخیر، اقتصاد ترکیه دچار چرخهای از نوسان شدید شد: کاهش نرخ بهرۀ دستوری، سقوط ارزش لیر (بیش از ۸۰٪ در فاصلۀ ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۴)، و رشد تورم مسکن تا مرز ۱۵۰٪ در برخی مناطق. این عوامل نهتنها ارزش داراییهای ارزی را فرسوده کرد، بلکه بازار املاک را از مسیر طبیعی عرضه و تقاضا خارج ساخت. بخش بزرگی از پروژههای پر سر و صدا در استانبول به دلیل کمبود نقدینگی یا تغییر سیاستهای شهرداری، نیمهتمام ماندند. در کنار آن، اصلاحیۀ قانون تابعیت در سال ۲۰۲۳ که حداقل مبلغ سرمایهگذاری را به ۴۰۰ هزار دلار افزایش داد و کنترلهای سختگیرانهتری اعمال کرد، به این روند پایان نمادینی داد: جذابیت ترکیه برای سرمایۀ ایرانی دیگر در اوج نیست.
این تازه پایان کسانی بود که در یک پروژه واقعی سرمایهگذاری کرده و متضرر شدند؛ چرا که عده زیادی نیز در دام کلاهبرداران یا واسطههای چرب زبان افتاده و با قراردادهای غیرواقعی یا جعل سند مالکیت (TAPU) تجربۀ بسیار تلخی را از سر گذراندند. به عنوان نمونه در سال جاری میلادی، پلیس ترکیه شبکهای را کشف کرد که با فروش صوری ملک برای صدها تبعه خارجی، تابعیت جعلی صادر کرده بود و بیش از ۴۵۰ نفر با خطر ابطال شهروندی روبهرو شدند.
در واقع، آنچه ترکیه در سالهای گذشته بهعنوان «بازار آسان ورود» معرفی میکرد، در عمل با واقعیت دیگری گره خورد: ضعف حقوق مالکیت برای خارجیها، نبود شفافیت در قراردادها، نوسان شدید ارزش پول ملی و فضای پیچیدۀ مالیاتی. نتیجه آن شد که بسیاری از خریداران ایرانی، امروز با داراییهایی مواجهاند که نه نقدشوندگی دارند و نه ارزشافزایی.
